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¿Para qué sirve la fianza?

Tras mirar muchos pisos, finalmente decides uno. Dependiendo de si quién lo alquila es particular o profesional, la fianza puede cambiar. También depende de la zona y de la seguridad jurídica. No obstante, lo normal es que una vez decidas que vas a alquilar ese piso y llegues a un acuerdo, tengas que pagar un mes o dos meses de alquiler en concepto de fianza.

La fianza arrendaticia es una garantía que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.

El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador y gratuito (sin devengo de interés).

Durante los tres primeros años de duración del contrato de arrendamiento, la fianza no está sujeta a actualización. Transcurrido ese plazo, la actualización de la fianza se regirá por lo pactado entre las partes y a falta de pacto, la actualización de la renta implicará actualización de la fianza.

La devolución de la fianza por el arrendador debe realizarse en el plazo de un mes a partir de la extinción del contrato de arrendamiento y entrega de llaves.

El depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid se debe realizar por los arrendadores en la Agencia de Vivienda Social.

Se trata de un elemento de política de control social de la vivienda, destinando los recursos generados con esos fondos a la promoción pública de viviendas y a obras de rehabilitación y remodelación de las zonas más desprotegidas con especial incidencia en las actuaciones de erradicación de la infravivienda y chabolismo, y en planes de vivienda juvenil.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es el que se ocupa de la fianza en los alquileres.

  • A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a UNA mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. ( 36.1 LAU)
  • El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución ( 36.4 LAU).

En ninguno de los preceptos de la LAU se habla sobre la finalidad de la fianza en el alquiler, así que para conocer para qué sirve o está pensada la misma, hay que acudir a la interpretación que sobre esta figura se ha ido consolidando por los Juzgados y Tribunales, es decir por la jurisprudencia.

En este sentido, como apunta el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 22.12.2003, la finalidad de la fianza en el alquiler no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado.

O como recoge la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 28.04.2010:

¨La fianza del art. 36 de la LAU responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido¨.

El art. 36.4 LAU, establece la obligación por parte del arrendador de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el ¨saldo de la fianza en metálico¨ que corresponda.

Tipos de fianza

Se pueden observar dos tipos de fianza:

  • Fianza con garantía real: Se deposita un bien o activo para dar confianza en el pago de una obligación que, en el caso de no cumplir tal, será ejecutada. Este es el caso de un aval en una hipoteca.
  • Fianzas personales: Pueden ser anticipos, pagos parciales y similares, como adelanto de una obligación futura. Un buen ejemplo de ello es una fianza de alquiler o un pago proforma.

Un rasgo característico de las fianzas es que suelen ser revocables, de forma que, una vez concluida la transacción, la persona que ha ostentado la fianza devolverá la garantía real al deudor.

 

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