Condiciones mínimas para la correcta distribución de un piso.

Condiciones mínimas para la correcta distribución de un piso.

Debemos tener en cuenta ciertas condiciones que deben cumplir las viviendas de acuerdo con las Normas Urbanísticas(NNUU) del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y cumplir con algunos puntos del código Técnico de la Edificación (CTE).

En este artículo, Grupo Alquila te mostrará las principales características externas que debes tener en cuenta a la hora de elegir tu nueva vivienda y a su vez estar al tanto de lo que sería una casa con las normas urbanísticas correctamente aplicadas.


Condiciones mínimas de las fachadas y elementos exteriores de una vivienda.

Las viviendas deben ser exteriores.


Es decir que tenga al menos un hueco en una fachada que de a vía pública o espacio libre público; o espacio privado o patios siempre y cuando cumplan las condiciones y dimensiones que establece el PGOUM.
En Madrid capital (en otros municipios las normas son similares)  todas las viviendas tienen que cumplir con las condiciones de vivienda exterior.  Si una vivienda no tiene ventanas en sus fachadas a espacios públicos como calles, parques, plazas,… entonces el patio de manzana al que abre sus ventanas debe reunir las siguientes condiciones:

  • La superficie del patio tendrá como mínimo una superficie de 200m2.
  • En el patio se podrá inscribir un círculo de 12m de diámetro
  • La distancia desde el eje de la ventana, al edificio opuesto será mayor o igual a la mitad de la altura de coronación del cuerpo de edificación en que se sitúa la misma.
  • Cuando el espacio se configure entre cuerpos de edificación situados en la misma parcela, la distancia entre el hueco considerado y el cuerpo de edificación al que está enfrentado, será superior a la altura de coronación de este último.

El ayuntamiento en su normativa, en casos especiales justificados admite la posibilidad de una reducción de las dimensiones descritas en los puntos anteriores. En cualquier caso las condiciones higiénicas deberán ser equivalentes a las previstas con carácter general.

Longitud de fachada mínima debe tener como mínimo 3 metros.


Este punto es importante si quieres cambiar el uso de un local por vivienda

Esta fachada debe tener al menos un hueco de una pieza habitable. Según el PGOUM:

¨pieza habitable es todo recinto independiente, que se encuentra delimitado por compartimentación de suelo a techo y comunicado con otros espacios contiguos a través de huecos de paso y que reúne las condiciones para desarrollar en ella actividades que impliquen la permanencia prolongada de personas



La vivienda debe tener como mínimo una superficie útil de 38 m2. y debe constar de:
  • Estancia-comedor
  • Cocina
  • Dormitorio
  • Aseo

Esta superficie útil mínima se puede reducir hasta un mínimo de 25 m2 cuando la vivienda conste de:

  • Estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio
  • Aseo

Ventilación e iluminación.


  • Los huecos de iluminación natural deben tener superficie mayor de 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
  • Los huecos de ventilación natural deben tener una superficie mayor del 8% de la superficie útil de la parcela.
  • La ventilación de las piezas no habitables como aseos, pasillos y vestíbulos pueden realizarse a través de ventilación directa* o conducida* o mediante ventilación forzada*, es decir, el típico extractor de baño.

Para conocer más sobre estos temas técnicos puedes remitirte al PGOUM, donde encontrarás muchos datos que pueden ampliar tu investigación e incluso ayudarte a reducir gastos con mejores soluciones en tu vivienda.



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